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  央行刺激樓市算盤將落空
 
  2015-10-27
 

 導語:央行調整房價首付比率,意在“銀十”刺激住房銷售,短期雖能起到擾動作用,但在貨幣週期、經濟週期和人口週期的影響下,依然無法改變樓市長期調整的大趨勢。如想買房,還請三思。

930日,中國人民銀行與銀監會聯合發佈通知,在不“限購”城市,對居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款,最低首付款比例調整為不低於25%

雖說降低首付比例有利於刺激住房消費,但與此前30%首付比例相比,5%的調整幅度相對保守,此舉並不會起到“強心劑”作用。

房地產界一直將九、十月份看作是全年銷售旺季,素有“金九銀十”之說。不過在過去的9月,房地產銷售勢頭趨緩,央行銀監會此時調整首付比例,是期望能在“銀十”刺激住房銷售,然而這種想法很可能落空。

利率下行,首付比例下調,有利於購房者,因而對於急需住房者,的確是一個好消息。不過在人民幣資產價格調整大趨勢下,短暫的房地產銷售回暖,並不能維持消費者的購買熱情。

短期看,這樣的政策調整具有擾動作用,但中長期無法改變大趨勢。其實就短期而言,政策調整的效果也可能微乎其微。

一是5%的降幅效果有限。雖然增加了邊際購買者,但對消費者決策並無太多實質性利好。目前看首付比例下降,貸款額增加了,但未來還款壓力增大,如何權衡,這也需消費者三思。能買的已經買過了,不能買的可能依然無動於衷。

二是“金九”已見頹勢,消費動能下降。

1-8月份,商品房銷售面積同比增長7.2%,增速比1-7月份提高1.1個百分點。這個資料看起來不錯,但9月資料很可能發生變化。有仲介公司對房地產銷售情況進行了統計,基本評價是9月樓市成交頗為平淡,像北京,新房二手房成交量同比可能出現近20%的下滑。

不過在銷售可能回落情況下,短期房價仍然會保持溫和上漲趨勢,其主要原因是二三季度住房消費需求集中釋放推動了房價。8月份70個大中城市新建商品住宅價格,同比平均價格從上月下降0.4%轉為上漲1.7%,這是20149月份以來的首次轉正,其中一線城市新房和二手房價格同比都上漲且漲幅相對較大。

另外一二線城市去庫存取得一定效果,房地產企業在9月集中搶地,也可能支持房價溫和上漲。中原地產統計,截至923日,國內排名前30的標杆房企,當月拿地總額高達328.34億元,刷新了近八個月的最高紀錄,僅次於今年1月份的567.97億元。由於地價沒有下降,土地成本將會傳導到銷售價格,因而房價在短期將保持穩定。

短期房價雖然溫和上升,但不會再出現暴漲局面,而在宏觀刺激政策過後,房地產仍會回到長週期調整趨勢中。

影響房價長期上漲的三大因素都發生了變化,這包括貨幣週期、經濟週期和人口週期。毫無疑問,經濟進入中低速增長新常態,以及人口總量減少導致住房有效需求下降,將是影響長期房價走勢的決定性因素,此前筆者已經多有評論,在此不再贅述。

而貨幣週期不僅對房價長期走勢產生牽制作用,也會影響短期走勢。長期以來,雙順差導致外匯儲備快速增加,並因外匯占款產生貨幣被動超發,這推動了房價持續上漲。而在人民幣升值預期背景下,外資也通過各種方式進入房地產市場,同樣起到了支撐房價作用。

由於國際金融危機,全球貿易收縮,中國出口形勢發生逆轉,長期存在的外匯儲備不斷增長趨勢終結,因而長期貨幣被動超發局面不復存在,這使得支持房價長期上漲的貨幣因素消失了,並導致住房投資價值弱化。

而從短期看,由於人民幣具有貶值預期,加上美元即將進入加息週期,低成本的短期外債面臨流出壓力,從而促使這部分人民幣資產遭到拋售。因此,在消費性需求集中釋放後,房地產企業仍要應對去庫存壓力。除了一線城市,二線城市的銷售回暖恐怕並不能持續,而三四線城市房價仍要繼續調整。

央行930日發佈的2015年第三季度城鎮儲戶問卷調查報告顯示,雖然認為房價高的居民比例下降了1.8個百分點,但仍有高達49.7%的居民認為目前房價“高,難以接受”,而未來3個月內準備出手購買住房的居民占比為13.8%,較上季下降0.9個百分點。該調查還顯示,居民未來收入信心指數為50.1%,較上季下降1.4 個百分點。

無論是房價,還是收入預期,都會影響到居民住房消費決策,因此,調整首付比例對消費住房需求影響有限,更不會刺激房價大幅上漲

 
 
 
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